PLÁNOVANÍM FINANCIÍ VÁS ANI PRÍSNEJŠIE PODMIENKY NA HYPOTÉKU ČI ÚVER NEZASKOČIA

BRATISLAVA / Slováci sa začali vo veľkom zadlžovať. Centrálna banka preto reaguje a postupne sprísňuje podmienky na získanie hypotekárnych a spotrebných úverov. Kým doteraz ste mohli získať peniaze aj v hodnote celej kupovanej nehnuteľnosti, po novom už 100-percentnú hypotéku nedostanete. Od júla tohto roku sa zaviedol maximálny úverový strop. Na aké zmeny sa treba pripraviť, vám povie Michal Kozák, odborník na osobné financie z PARTNERS GROUP SK. Nič však nie je stratené, k vytúženému bytu či domu sa dostanete, aj keď to bude možno trvať o niečo dlhšie ako doteraz. Cieľom zmien je chrániť ľudí, aby sa nedostali do finančných problémov a požičané peniaze dokázali aj splácať.

Národná banka Slovenska sprísnila od júla pravidlá na získanie úverov. Hlavným dôvodom je rýchly rast zadlženosti domácností. Úvery slovenských domácností presiahli koncom minulého roka 38 % HDP, čo je najrýchlejší rast v rámci EÚ. K najdôležitejším zmenám, ktoré zasiahnu Slovákov, je zavedenie úverového stropu – čiže maximálnej výšky zadlženosti človeka, a to vo výške 8-násobku jeho čistého ročného príjmu. Nebude už možné získať 100 %-né krytie hypotéky, ale maximálne 90 % a taktiež sa bude postupne znižovať aj limit na poskytovanie úverov nad 80 % hodnoty zabezpečenia. "Je dôležité si uvedomiť, že limit vo výške 8-násobku čistého ročného príjmu sa bude týkať nielen hypoték, ale aj spotrebných úverov," upozornil Michal Kozák, odborník na osobné financie z PARTNERS GROUP SK.

Ako doplnil, do celkovej zadlženosti teda bude vstupovať nielen výška žiadanej hypotéky, ale aj všetky existujúce úvery – spotrebné úvery, kreditky a povolené prečerpania. Rovnako sa do sumy započíta aj splátka lízingu či pôžička z nebankovej spoločnosti vedená v úverovom registri.

DODRŽIAVAJTE IDEÁLNE FINANČNÉ MIERY

Maximálna zadlženosť domácnosti (resp. žiadateľov o úver) je stanovená na 8-násobok čistého ročného príjmu (12 x čistý mesačný príjem akceptovaný bankou x 8). Príjem však nie je iba výplata. "Je to akýkoľvek príjem, ktorý podlieha zdaneniu, napr. podnikanie, prenájom, dohody, dávky, dedičstvo a podobne," vysvetlil Michal Kozák. S obmedzením sa môžu stretnúť klienti, ktorí nemajú našetrený dostatok finančných prostriedkov, ktorým by vykryli rozdiel medzi cenou nehnuteľnosti a získaným hypotekárnym úverom. Taktiež tí, ktorým po odrátaní mesačnej splátky za hypotekárny úver nezostane finančná rezerva.

Jednoduchým riešením, ako sa vyhnúť komplikáciám, je dodržiavať ideálne finančné miery, ktoré sú 10:20:30:40. Teda z mesačného príjmu si odkladať na rezervu 10 % na preklenutie prípadných krátkodobých nečakaných situácií, ako je napríklad strata zamestnania. 20 % z príjmu odkladajte do budúcnosti, napríklad na vzdelanie detí či vlastný dôchodok. Úvery by mali tvoriť max. 30 % z príjmu a bežná spotreba by nemala presiahnuť 40 % z mesačného príjmu. Pokiaľ úver ešte nemáte, celých 30% z príjmu by ste si mali odkladať na vytvorenie rezervy na bývanie. 

SPRÍSŇOVANIE JE POSTUPNÉ. ZODPOVEDNÍ KLIENTI MÔŽU ZÍSKAŤ VÝHODU

Okrem maximálneho stropu je potrebné splniť aj ďalšie podmienky. Klientovi po odrátaní splátky a životného minima na každého člena domácnosti z čistého príjmu musí zostať ešte 20% rezerva. Pre ilustráciu, minimálne životné náklady na trojčlennú rodinu tak vychádzajú približne 430 €. Ak je v rodine viac detí, na každé ďalšie dieťa vychádzajú náklady približne 100 €. Dokonca pri vyšších príjmoch môžu banky kalkulovať s vyššími výdavkami na jednotlivých členov domácnosti.

Aj keď od júla budú platiť nové pravidlá, banky budú môcť stále určitý podiel úverov poskytnúť aj nad rámec stropu 8-násobku ročného príjmu. Do konca septembra budú môcť poskytnúť 20 % takýchto pôžičiek. Toto percento bude postupne klesať. Bankám však stále zostane určitý podiel pôžičiek, ktoré budú môcť poskytnúť nad stanovený limit. Kto môže dostať takúto výhodu a pôžičku nad rámec limitu? Podľa odborníka na financie bude rozhodujúca bonita klienta a lokalita nehnuteľnosti. "Vo veľkých mestách, krajských mestách, býva zvykom, že banky urobia výnimku skôr, ako v menších mestách a obciach. To isté doteraz platilo pri vyšších príjmoch klienta, kedy bola banka ústretovejšia," dodal Michal Kozák.

AKO SI NAŠETRIŤ VLASTNÉ PROSTRIEDKY NA HYPOTÉKU?

„Získať vlastné zdroje potrebné na dofinancovanie hypotéky nemusí byť ani zďaleka náročné, zdĺhavé či obmedzujúce každodenný život. Chce to len trochu finančného plánovania a disciplíny,“ tvrdí Martin Kozák.

Ako získať potrebné peniaze

• Zdravo a kriticky zhodnotiť momentálnu osobnú spotrebu a určiť si bývanie ako prioritu.
• Mať svoje financie pod kontrolou (príjmy a výdavky), k tomu nám slúžia už spomínané ideálne finančné miery.
• Pravidelne mesačne si sporiť, prípadne vylepšiť si príjem (napríklad prestať fajčiť, nájsť si brigádu a podobne). V prípade, že by bolo možné odložiť si mesačne napríklad 200 €, tak v horizonte 3 rokov by našetrená suma tvorila 7.200 €, ktorá môže byť ešte zhodnotená podľa toho aký typ bankového či investičného produktu si vyberiete.

Riešiť nedostatok vlastných prostriedkov spotrebným úverom (aj ak ho získate a neprekročíte celkový limit) odborníci neodporúčajú. Ak by však absentovala príprava formou vytvárania rezervy, tak sú možné spotrebné úvery na dofinancovanie z banky alebo stavebných sporiteľní. Je to však krajné riešenie. V takom prípade odborník radí siahnuť po úvere s úrokovou sadzbou pod 6 %. V rámci rezervy by ste mali rátať aj s tým, že byt či dom bude potrebné zariadiť a myslieť na tieto výdavky pri plánovaní.